514회에 대한 읽기 요약입니다.
■ 키워드
건물주인 스타벅스
■ 도서 정보
– 제목: 내가 꿈꾸는 스타벅스 건물주
– 저자 : 전재욱, 김무연
– 발행일자 : 2023년 3월 1일
■ Imagination Builder 한 줄 요약
스타벅스 건물주가 되어보세요!
■ 도서 소개
스타벅스 건물주들의 비밀을 밝히는 국내 최초의 책!
모두가 꿈꾸지만 될 수 없는 ‘스타벅스 집주인’, 이들의 정체를 국내 최초로 밝힌 책이다. 까다롭기로 유명한 스타벅스 매장 입점에 성공한 건물주들의 연령별, 거주면적별 특성을 알려줌과 동시에 스타벅스 매장별 특성과 임대료, 임대차 과정을 공개한다. 상세히.
스타벅스는 표준화된 매장을 반복적으로 오픈하여 ‘최소한의 공간에서 최대의 결과를 내는 방법’에 중점을 둡니다.
수많은 커피 브랜드가 등장하고 있는 상황에서 압도적인 우위를 자랑하는 스타벅스는 지역 상권을 대표하며 ‘수세권’이라는 지역을 형성하고 있다. 건물주는 스타벅스가 위치한 건물을 소유하는 것만으로도 건물의 가치를 높이고 좋은 임대료를 누릴 수 있다. 그러나 모든 사람이 혜택을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 스타벅스 전 지점이 직영으로 운영되기 때문에 말 그대로 스타벅스의 ‘선정’을 받아야만 입점이 가능하다. 문제는 선택 방법을 알 수 있는 방법이 없다는 것입니다. 전문 부동산 개발업자를 포함하여 그 누구도, 심지어 스타벅스도 스타벅스를 설득하는 방법을 알려줄 수 없습니다. 이런 상황에서 베일에 싸인 스타벅스 건물과 건물주들의 비밀을 밝히려는 저자의 노력은 예비 스타벅스 건물주들에게 큰 희망과 가능성을 제시한다.
이처럼 스타벅스 커피나 스타벅스 기업 자체의 이야기를 다루는 기존 책들과 달리 이 책은 독특하게 스타벅스 매장과 건물의 ‘부동산’ 측면에 대한 이야기를 담고 있다. 어떤 스타벅스 매장이 잘되고 있는지, 주변 상권과 어떤 교류를 하고 있는지, 그리고 결정적으로 이러한 교류가 브랜드로서의 스타벅스와 임차인으로서의 스타벅스, 그리고 부동산의 이해관계자들 사이에 어떤 결과를 가져오는지 조사하고 정리합니다. 했다. 저자가 잘 알려주는 스타벅스의 부동산 공식을 흡수해 소극적으로 스타벅스가 끌리기를 바라는 건물주가 아니라 스타벅스를 직접 끌어들이는 능동적인 건물주가 되자. 책의 내용을 분석하고 진지하게 접근한다면 당신은 꿈의 스타벅스 집주인이 아닌 ‘나의 진짜 스타벅스 집주인’이 될 수 있을 것이다.
■ 책을 통해 배운 것
○ 전사는 문장을 만드는 근육을 발달시키는 과정입니다. 그렇기 때문에 ‘도용 표절’과는 다르다. 이것을 알고 필사적으로 노력하면 두 가지가 따라온다.
첫 번째는 ‘시간 단축’이고 두 번째는 ‘오류 감소’입니다. 기자의 노하우가 담긴 기사를 취재하기 때문에 학습시간이 단축되고 결과를 바탕으로 하기 때문에 틀릴 위험이 적다. 적어도 당신은 당신의 글을 발전시키는 기술을 배울 수 있습니다. 그때의 절박한 필사본이 지금 내 글의 밑거름이 되었다.
대신 조건이 붙었다. 필사할 주제는 ‘좋은 글’이어야 합니다. 이건 어려워. ‘좋다’는 평가 대상이다. 그래서 상대적입니다. 여기서 절대적으로 복사할 대상을 찾는다는 것은 그 자체로 모순이다. 질문에 답하는 기분입니다.
스타벅스를 취재하던 중 필사가 떠올랐다. 스타벅스는 Pied Piper였습니다. 모두가 스타벅스를 따랐다. 소비자가 그 뒤를 따르고 다른 소비자가 그 뒤를 따랐습니다. 같은 업종, 같은 회사에 속한 직원들도 스타벅스에 다닙니다. 언론도 마찬가지다. 심지어 스타벅스도 스스로를 복제했습니다. 인파 속에서 머뭇거리는 건 ‘스타벅스 건물주’였다.
전국의 많은 집주인 중 스타벅스 매장은 몇 개만 연다. 사실 그렇게 어렵지는 않은 것 같습니다. 그 지역에 스타벅스를 여는 데 성공한 건물주를 따라가는 것으로 충분하다. 하지만 누군지 몰라서 볼 수도 없고, 본다고 해도 물어보면 알려주지 않는다. 돈에 관해서는 누구나 민감합니다. 결정적으로, 내가 이것을 따를 수 있을지 확신이 서지 않습니다.
전사 기술이 떠오른 곳입니다. 스타벅스 건물주를 필사적으로 따라하고 싶은 분들을 위해 타깃을 찾기로 했습니다.
○ 스타벅스 옆에 스타벅스가 있습니다. 이는 전형적인 ‘가난할수록 부자가 된다’는 점포 개점 전략이다. 스타벅스는 사람들이 가는 곳을 따라가기 때문입니다. 관건은 정착인구가 아니라 유동인구다.
스타벅스는 스타벅스 옆에 스타벅스를 제공합니다. 이것을 ‘클러스터 전략’이라고 합니다. 말 그대로 ‘불타는 땅’이다. 이러한 특성을 활용해 스타벅스 매장을 유치할 만하다.
이러한 전략에는 장단점이 있습니다. 상점 밀집 지역은 일반적으로 상업적으로 개발됩니다. 기본적인 요건과 임대조건만 충족된다면 추가 점포 유치도 크게 어렵지 않다. 검증된 지역이기 때문입니다. 대신 초기 진입의 문턱이 높습니다. 즉, 돈이 든다.
○ 스타벅스 매장은 전국 면적의 50% 이상에 분포되어 있습니다. 한국인의 90%가 이 지역에 산다. 하지만 도시 간판이 있어도 스타벅스 매장이 없는 곳이 있다. 전국 7곳, 어디?
전국 17개 시·도에 229개 시·군·구*가 있다. 이 중 스타벅스 매장이 있는 지역은 152개로 전체 매장의 66.3%를 차지한다. 서울과 6개 광역시에 걸쳐 있는 자치구(총 69개)를 제외한 모든 지역에 매장이 있다. 인천 옹진군이 유일하다. 이처럼 나머지 33.7%(77개)의 시·군·구는 대부분 군이다. 또한 전국적으로 이 목록에 이름을 올린 도시가 7개 있습니다. 강원도 삼척시·태백시, 경북 상주시·영주시·영천시, 전북 김제시·남원시 등이 해당된다. 인구 50만 이상 도시의 32개 자치구 전체에 점포가 분포했다.
많은 카운티에서 스타벅스를 포함할 수 없었습니다. 이 나라에는 82개의 카운티가 있습니다. 70개 카운티에는 스타벅스 매장이 없습니다. 10명 중 8명(85.3%). 스타벅스가 없는 전국 77개 시·군·구 중 군이 90%를 차지한다. 결국 인구 때문이다.
지역 인구가 50,000명을 초과하면 시로 승격되고 50,000명 미만이면 카운티에 남습니다. 인구 5만명은 절대 소비력의 벽이다. 실제로 비매장지 77곳의 평균인구는 46,213명, 중위인구는 41,574명(경상북도 성주군)이다. 전국 인구 31,324명 중 한 개의 스타벅스 매장이 없는 지역은 22개입니다.
○ 전국 스타벅스 매장은 이제 로컬 DT에 주목하고 있다. 장기렌트와 저렴한 렌탈, 두 마리 토끼를 잡을 수 있기 때문이다. 수도권에 집중됐던 기회가 지방에도 열릴지 귀추가 주목된다.
스타벅스는 서울을 기반으로 하는 ‘로컬 커피숍’으로 출발했습니다. 지금은 전국 시·군·구의 66%(229개 중 152개)에 진입했지만 어린 시절이 있었다. 당시에는 1년에 문을 여는 가게의 대부분이 서울에 있었다. 2011년이 되어서야 서울의 출점 비중이 30%대로 떨어졌다. 1999년 7월 서울에 1호점이 문을 연 지 12년 만이다. 서울 외 지역에 스타벅스 1호점이 문을 열기까지 1년 10개월이 걸렸다. 경기도 고양시에 있는 화정점(2001년 5월 오픈)이 그 주인공이다.
○ 지역 매장은 드라이브 스루(DT)와 밀접한 관련이 있습니다. DT는 충분한 공간에 구축해야 합니다. 공간은 건물이 아니라 대지 면적을 의미합니다. 차가 오고 가야 하기 때문입니다. 그러나 애초부터 차량통행이 없는 건물은 DT매장으로 사용할 수 없다. 그래서 많은 점포들이 DT 판매에 최적화된 맞춤형 건물을 따로 짓고 있다.
○ 어떻게 보면 스타벅스 유치로 벌어들인 월세는 2차적인 혜택이다. 결국 건물의 가치를 높이는 것이 본질이다.
○ 점포는 과거보다 지금 확실히 커질 것이며, 이러한 추세가 지속된다면 앞으로도 계속 커질 것입니다. 이는 DT가 주류가 되고 있음을 의미합니다. 층수로 따지면 1층보다 2층이 낫다.
○ 스타벅스는 눈에 띄는 것을 꺼린다. 표준화된 점포를 열고 ‘최소한의 공간’을 찾아 ‘최대의 이익’을 추구하는 일을 반복한다.
스타벅스의 취향을 알면 유혹적인 제안을 할 수 있다.
○ 스타벅스는 창업 초기부터 리스 정책만을 고집해 왔다. 지속적으로 매장을 확장합니다.
○ 좋은 세입자를 만나는 것은 집주인에게도 행운이다. 그렇기 때문에 일부 집주인은 스타벅스에서 임대료 보증금조차 받지 못한다. 장기계약으로 임대료 인플레이션이 걱정된다면 ‘기간별 특약’을 이용하세요.
○ 대구, 서울, 경기도에서는 월세를 정액으로 받으면 월 1000만원 이상을 낼 수 있다. 월세를 받고 싶다면
평균적으로 월 매출의 13%를 얻을 수 있습니다.
○ 모든 임차인이 그렇듯 스타벅스도 임대 보증금을 가져가는 것이 걱정이다. 스타벅스가 전세권을 설정해야 하는 이유다. 집주인이 이를 거부하면 계약은 무효가 됩니다.
○ 스타벅스 건물의 가치는 돈 잘 버는 사모펀드에서도 인정받는다. 하지만 개인이 스타벅스 건물을 소유한 상장사의 주식을 사는 것 외에 스타벅스 건물에 간접적으로 투자할 수 있는 다른 방법은 없을까? 있습니다. 그것이 REIT 투자입니다.
○ 스타벅스는 ‘고객 로테이션’이 느리다. 사람들을 오래 머물게 하는 것인데, 그러기 위해서는 쾌적한 환경을 조성하는 것이 중요합니다.
화장실을 비롯한 각종 요건이 까다롭지만 그만큼 건물의 가치가 올라간다.
당신이하는 일을한다면, 당신은 어떤 손실도 보지 않을 것입니다!
부동산 업계에서 스타벅스는 ‘최고의 건물관리인’으로 불린다. 요구사항이 까다로워도 하나하나 들어주면 건물이 어느새 깔끔해집니다. 욕실만 깨끗해도 건물의 인상이 좋아집니다. 또한, 건물 외벽을 스타벅스 간판으로 가리지 말고, 길가를 개편하여 외관을 청결하게 하고, 외벽에는 안팎에서 모두 볼 수 있을 만큼 큰 창을 둬야 한다. .
스타벅스를 만나면서 각종 핑계와 비용 때문에 미루고 있던 일을 해결하는 이야기다. 처음에는 비용의 문제이지만 건물의 가치 상승에 비하면 잉여 사업입니다. 따라서 스타벅스를 부동산 컨설턴트로 여기는 집주인이 적지 않다고 한다.
그러나 모든 집주인이 스타벅스의 요구를 기꺼이 받아들이는 것은 아니다. 상수도와 전기 배분을 늘리거나 독립된 출입구를 만드는 등 다른 세입자의 요청과 다릅니다. 서울 도심 한복판에 건물을 갖고 있는 B법인은 혹독한 요구로 출점을 취소한 사례다. 이번 사건의 핵심은 추가 출입문 요청이었다. 스타벅스는 해당 건물에 출입구가 하나만 있어 매장을 드나드는 고객들의 동선을 방해한 점을 결격사유로 꼽았다. 이러한 이유로 대부분의 스타벅스 매장에는 별도의 출입구가 있는 것이 일반적입니다.
○ 대학들도 스타벅스를 자사 건물로 하나 둘 유치하고 있다. 이에 따른 임대수입은 학교재단의 이익뿐만 아니라 학생복지에도 환원된다.
○ 주요 투자계층인 40~50대 스타벅스 건물주들은 투자 후발주자로 주요 상권 건물 매입보다는
새로운 곳을 찾아야 합니다. DT를 유치하거나 전문 부동산 디벨로퍼와 손을 잡는 것입니다. 시외에 빈 부동산이 있는 경우
DT를 유치하려면 저희에게 연락하십시오
○ 스타벅스 건물주, 그들은 누구인가? 이들 대부분은 한국 경제를 지탱하고 있는 40~60대다.
스타벅스 건물주 10명 중 1명은 한국에서 가장 부유한 도시인 서울 강남구에 산다. 스타벅스 오너의 평균 연령은 55.9세다.
■ 저자 소개
○ 저자 : 전재욱 / 기자
2012년 기자로 취재를 시작해 법률, 금융시장, 자본시장, 유통업계를 차례로 담당했다. 현재 〈이데일리〉 편집실 디지털콘텐츠부에서 시공간의 경계를 넘어 지구상의 모든 영역을 책임지고 있다. 서로 다른 분야를 거치면서 공통 분모를 찾기 위해 고군분투했습니다.
○ 저자 : 김무연 / 기자
2017년에는 〈이데일리〉에 합류해 증권부 투자은행(IB)팀에서 사모펀드(PEF) 운용사, 벤처캐피털(VC) 등 자본시장의 거물들을 취재하며 언론계에 입문했다. 기업 및 부동산과 같은 유형 및 무형 자산을 포함합니다. 전문가들의 투자 전략을 취재했습니다. 그녀는 현재 한미일보 기자로 활동하고 있다.
지금까지는 상상의 빌더였습니다. 감사합니다
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